Yeni ProjelerAtina · Golden Visa

Konum

Pire'nin iç banliyölerinden biri — Atina'nın turistik değil, çalışan yüzü. Bölgenin omurgası geniş bir ana arter; çevresinde alışveriş merkezi, sinema, belediye yüzme havuzu, bowling, padel kortları ve bir lunapark var. Akşamları da yaşayan, genç bir doku.

Ulaşım

Metro M3 hattının Pire uzantısı 2020'de açıldı ve bölgeye istasyon getirdi; Sintagma'ya ve aktarmasız havalimanına bağlantı sağlıyor. Pire limanı ve merkez kısa mesafede.

Kiracı profili

Yunanistan'ın en büyük üniversitesi — yaklaşık 65.000 öğrencili Batı Attika Üniversitesi — yürüme mesafesinde. Öğrenci ve genç çalışan talebi yıl boyu sürekli, boşluk süreleri kısa. Turizm sezonuna bağımlı değil.

Kira ve getiri

Giriş fiyatı Riviera'nın belirgin altında olduğu için brüt kira verimi seçkinin en yüksek ucunda. Kira seviyesi de Riviera'nın altında: getiri kiradan değil, düşük giriş fiyatından geliyor.

Riskler

Prestij adresi değil; ikinci elde yabancı alıcı talebi Riviera projelerinden zayıf. Deniz yok. Bölgenin sosyoekonomik profili karışık ve sokak bazında kalite farkı büyük — mahalle seçimi burada projeden daha belirleyici.

Yapı

Yaklaşık 3.000 m² kapalı alanlı endüstriyel bir bina, kullanım değişikliği ile konuta dönüştürülüyor. Zemin ve 1. katta 5,5 m tavan yüksekliği ve asma kat var; tapudaki net alan gerçekte kullanılan alanın altında kalıyor. 2. kattaki B blokta tavan 3 m ve asma kat yok — fiyatlar da orada başlıyor.

Daire kurgusu

Listede 44 daire, 41'i müsait. 34–56 m² net iç alan + 18–28 m² asma kat. Tamamı tek yatak odalı loft kurgusu. Ortak çatı terası ve projeye ait otopark var; bina servisli olarak planlanıyor.

Fiyat

250.000 – 325.000 €. Seçkinin en geniş fiyat merdiveni: aynı katta 15 farklı fiyat noktası var, bu da bütçeye göre daire seçme imkânı demek.

Golden Visa

Dönüşüm lisansı alınmış; liste tarihinde nihai lisans için yaklaşık iki ay bekleniyordu. 250.000 € rotası dönüşümü tamamlanmış mülke tanındığı için oturum başvurusu teslim sonrasına kalır. Dört daire tam 250.000 €'da fiyatlanmış — tapu bedelinde aşağı yönlü esneklik yok.

Yatırım tezi

Seçkinin en derin envanteri ve en düşük giriş bandı. Metro istasyonu ile dev bir üniversitenin bir arada olması kirada doluluğu neredeyse garantiye alıyor. Tek daire değil, birden fazla daire alıp portföy kurmak isteyene en uygun proje.

Riskler

İnşaat sürüyor ve teslim tarihi listede iki farklı yerde Aralık 2026 ile Mayıs 2027 olarak geçiyor — blok bazında yazılı teyit gerekir. Asma katlı kurguda tapudaki net alan küçük göründüğü için ikinci el değerlemede iskonto riski var.

Kime uygun

Getiri odaklı, prestij adresi aramayan, inşaat riskini fiyat avantajı karşılığında kabul eden yatırımcı. Birden fazla daire ile başlamak isteyenler için seçkideki en uygun zemin.

Konum

Pire'nin yerleşik konut dokusunun içinde; pazar, restoran, yeşil alan ve bir kültür merkeziyle çevrili. Turistik bir bölge değil, oturulan bir mahalle — bu da kira talebini sezondan bağımsız kılıyor.

Ulaşım

Pire merkez ve liman kısa mesafede; M1 ve M3 hatlarıyla Atina merkezine bağlantı var. Limandan adalara günübirlik erişim bölgenin çekiciliğini besliyor.

Kiracı profili

Liman ve denizcilik sektörü çalışanları, kamu görevlileri, üniversite çevresi. Uzun dönem kiralamada istikrarlı; sezon dalgalanması düşük.

Kira ve getiri

Fiyatlar 250.000–285.000 € bandında yoğunlaşıyor; bu, Riviera'da aynı büyüklükteki dairenin belirgin altı. Brüt verim seçkide üst sıralarda.

Riskler

Deniz manzarası yok. Pire'nin bazı bölümlerinde doku yoğun ve gürültülü; prestij algısı Riviera'nın altında kalıyor.

Yapı

Mevcut binanın baştan yeniden yapımı. Teslim listede Mayıs 2026 olarak planlanmış; bu tarih geçtiği için güncel tamamlanma durumu yazılı teyit edilmeli.

Daire kurgusu

18 daire, 14'ü müsait. Zeminde 27–97 m² dubleks ve loft kurguları (dubleksler 69–97 m², iki yatak odalı), üst katlarda 47–54 m² standart tek yatak odalı daireler. Tüm dairelerde balkon var.

Fiyat

250.000 € (27 m² stüdyo) – 420.000 € (97 m² dubleks). Üst katlardaki standart daireler 265.000–285.000 € aralığında ve kat farkı fiyata neredeyse yansımıyor — 4. kat ile 2. kat aynı fiyatta.

Golden Visa

Yeniden yapım rotası. 27 m² stüdyo tam 250.000 €'da fiyatlanmış; eşiğin tam üzerinde olduğu için tapu bedelinde hiçbir aşağı yönlü esneklik yok. Bu daireyi düşünen yatırımcı için kritik not.

Yatırım tezi

Aynı binada dubleks/loft ve standart daire birlikte var; hem kendi kullanacak hem kiraya verecek alıcıya seçenek sunuyor. Fiyat/alan dengesi zemin kattaki dubleklerde en iyi: 97 m² dubleks 420.000 € ile m² başına seçkinin alt bandında.

Riskler

Teslim tarihi geçmiş görünüyor; gecikme olup olmadığı ve iskân durumu teyit edilmeli. Zemin kat dubleklerinde balkon alanı üç daire için aynı (23 m²) — hangi dairenin hangi cepheye baktığı yerinde görülmeli.

Kime uygun

250–300 bin € bandında kalmak isteyen, Riviera primini ödemeyi tercih etmeyen, kirada istikrar arayan yatırımcı.

Konum

Athens Riviera'nın merkez noktası. Eski havalimanı arazisinde yürüyen dev kentsel dönüşüm projesinin — kuleler, alışveriş merkezi, sahil parkı, okullar — hemen yanında. Atina'da önümüzdeki on yılda değer artışı en çok tartışılan bölge.

Ulaşım

M2 metro hattının son durağına yaklaşık 300 metre; sahil tramvayı ve ana sahil aksı yakında. Havalimanına ve şehir merkezine doğrudan bağlantı.

Kiracı profili

Riviera'ya taşınan beyaz yakalı profesyoneller, dönüşüm projesi çevresinde çalışan uzmanlar ve uzun dönem konaklayan yabancılar. Kira seviyesi seçkinin üst bandında.

Kira ve getiri

Yüksek kira ama yüksek fiyat: brüt verim orta bantta kalıyor. Buradaki tez kira değil, dönüşüm etapları tamamlandıkça beklenen değer artışı.

Riskler

Dev dönüşüm projesi etaplı ilerliyor; takvimler kayabilir ve şantiye etkisi yıllarca sürebilir. Gelecek beklentisinin büyük bölümü bölge fiyatlarına şimdiden yazılmış durumda — yani hikâyenin bir kısmı peşin ödeniyor.

Yapı

Mevcut yapının dönüşümü; tamamlanma 31 Aralık 2026 olarak açıklanmış ve dönüşüm lisansı alınmış. Ortak yüzme havuzu ile deniz manzaralı ortak çatı terası ve lounge alanı var.

Daire kurgusu

28 daire, 9'u müsait. 26–50 m² net iç alan; zemin katlarda 10–105 m² teras veya bahçe, üst katlarda 3 m² balkon. Ağırlık tek yatak odalı ve stüdyo kurgusunda.

Fiyat

295.000 – 380.000 €. Aynı büyüklükteki daireler kat ve teras farkına göre ayrışıyor: 32 m² bir daire 1. katta 305.000 €, 2. katta 352.000 €. En pahalı uç 36 m² + 31 m² teraslı zemin kat (380.000 €).

Golden Visa

250.000 € rotasına uygun dönüşüm projesi ve tüm fiyatlar eşiğin rahat üstünde. Tamamlanma 2026 sonunda olduğu için oturum başvurusu teslim sonrasına kalır.

Yatırım tezi

Seçkideki tek gerçek konum primi projesi. Metroya 300 metre ve dönüşüm projesinin içinde olmak, yeniden satışta alıcı havuzunu en çok genişleten kombinasyon. Ortak havuz ve deniz manzaralı çatı, bu m²'lerde kiracı çekmenin en etkili unsuru.

Riskler

m² başına fiyat seçkinin en yükseği. Küçük metrekarelerde (26–33 m²) daire başına fiyat yüksek kalıyor: 28 m² için 295.000 €. Ortak havuz ve çatı terası aidat ve işletme maliyetini artırır.

Kime uygun

Kira getirisinden çok konum ve değer artışı arayan, teslim için 2026 sonunu beklemeye razı yatırımcı.

Konum

Athens Riviera'nın orta kuşağı. Atina'nın en büyük marinasına ve sahil bandına yakın, oturmuş bir yerleşim; restoran-kafe hattı ve plajlar yürüme veya kısa araç mesafesinde.

Ulaşım

M2 metro hattının bölgeye gelen istasyonu ve sahil tramvayı birlikte hizmet veriyor; merkeze ve havalimanına erişim rahat.

Kiracı profili

Denize yakın oturmak isteyen yerli profesyoneller ve uzun dönem yabancılar. Marina çevresi yıl boyu istikrarlı bir talep tabanı yaratıyor.

Kira ve getiri

Riviera kira seviyesi ile orta ölçekli daire kurgusu birleşiyor; verim orta bantta, boşluk riski düşük.

Riskler

Bölge fiyatları son yıllarda hızlı yükseldi; giriş noktası artık ucuz değil. Sahil bandında yaz trafiği yoğun.

Yapı

33 daireli, yeniden yapımı tamamlanmış bina. Resepsiyonu ve spor salonu olan servisli bir yapı — bu seçkide hem servisli hem de tamamlanmış tek proje.

Daire kurgusu

27–46 m² net, ağırlıklı tek yatak odalı. Zeminde 25–143 m² bahçe veya teraslı daireler, üst katlarda küçük balkonlar. Kat planı beş katta birebir tekrar ediyor.

Müsaitlik

33 dairenin 32'si satılmış. Tek müsait daire 6. katta: 29 m² + 3,25 m² balkon, 330.000 €. Zeminde 132 m² bahçeli 46 m² daire opsiyonda (455.000 €) — opsiyon düşerse ikinci seçenek olabilir.

Golden Visa

Dönüşümü tamamlanmış ve teslime hazır. 250.000 € rotası için seçkideki en temiz dosya: tamamlanma koşulu bugün itibarıyla yerine gelmiş durumda, bekleme yok.

Yatırım tezi

Bitmiş, servisli ve satış performansı kanıtlanmış bir binada son daire — 33 dairenin 32'si satılmış olması bölgedeki talebi kanıtlıyor. İnşaat riski yok: bugün tapu, bugün kira.

Riskler

Tek daire kaldığı için pazarlık alanı sınırlı ve alternatif yok. 29 m²'de m² başına fiyat seçkinin üst ucunda. En üst katta ama balkon küçük (3,25 m²).

Kime uygun

İnşaat riski istemeyen, hemen tapu ve hemen kira geliri isteyen, servisli bina konforunu arayan yatırımcı.

Konum

Akropolis'in güney yakası. Müze ve restoran hattı ile üniversite çevresi arasında, Atina'nın en çok yürünen bölgelerinden biri. Turist ve yerli talebinin kesiştiği nadir bir doku.

Ulaşım

Metro istasyonuna yaklaşık 700 metre yürüme mesafesi; Akropolis, Koukaki kafeleri ve şehir merkezi yürüyerek erişilebilir. Araca ihtiyaç duymayan bir konum.

Kiracı profili

Uzun dönem yabancı kiracı, akademik çevre ve şehir merkezi çalışanları. Bölge kısa dönem kiralamanın en güçlü olduğu yerlerden biri — ancak Golden Visa mülkünde bu yol kapalı, dolayısıyla tez uzun dönem kira üzerine kurulmalı.

Kira ve getiri

Merkez konum primi fiyata yansımış durumda; brüt verim seçkide alt bantta. Buradaki değer getiride değil, likidite ve konumun kalıcılığında.

Riskler

Merkezî ve yoğun doku: gürültü ve otopark sıkıntısı gerçek. m² başına fiyat seçkinin en yüksek uçlarında.

Yapı

2005'te inşa edilmiş ve hiç kullanılmamış neoklasik tarzda bir bina; yeniden yapımı tamamlanmış ve teslime hazır. Köşe parselde yer aldığı için gün boyu ışık alıyor.

Daire kurgusu

Kat başına tek daire — beş katta beş daire. 59 m² net, iki yatak odası, açık mutfaklı geniş salon, tek banyo ve dört balkon. Gizli inverter ısıtma-soğutma, İtalyan mutfak ve dolaplar, mühendislik ahşap zemin. Zemin katta tavan yüksekliği 4 metre.

Müsaitlik

5 dairenin 4'ü satılmış. Tek müsait daire 1. katta: 59 m² + 12 m² balkon, iki yatak odalı, 465.000 €.

Golden Visa

Tamamlanmış ve teslime hazır olduğu için 250.000 € rotasının tamamlanma koşulunu bugün karşılıyor. Fiyat eşiğin çok üzerinde, dolayısıyla tapu bedeli tartışması yok.

Yatırım tezi

Seçkinin en merkezî ve en likit konumu. Çıkışta alıcı havuzu en geniş; iki yatak odalı kurgu bu metrekarede aile kiracıya da hitap ediyor — seçkide 59 m²'de iki yatak odası veren tek proje.

Riskler

465.000 € ile seçkinin m² başına en pahalı dairesi. Kat başına tek daire olduğu için bina içinde alternatif yok ve ortak alan/servis yok. Getiri arayan yatırımcı için doğru adres değil.

Kime uygun

Getiriyi ikinci plana atıp merkez konum, likidite ve bitmiş mülk isteyen alıcı; Atina'da kendisi de kalmayı düşünen yatırımcı.

Konum

Athens Riviera'nın Atina'ya en yakın halkası. Sakin ama canlı, oturmuş üst-orta segment bir yerleşim; sahil bandı ve marina kısa araç mesafesinde, şehir merkezi de yakın.

Ulaşım

Sahil tramvay hattı bölgeden geçiyor ve merkeze, Riviera'nın güneyine hızlı bağlantı veriyor. Metro doğrudan yok — bu, bölgenin tek belirgin ulaşım eksiği.

Kiracı profili

Aile profilinde yerli kiracı ve uzun dönem yabancılar. Üç yatak odalı büyük dairelerde talep sığ ama kaliteli: kiracı az bulunur, bulunduğunda uzun kalır.

Kira ve getiri

Büyük metrekarede kira/m² düşer; verim seçkide alt bantta. Buradaki tez kira değil, Riviera'da büyük daire arzının kıtlığı.

Riskler

Metro olmaması araç bağımlılığı yaratıyor. Büyük daire segmentinde kiracı ve alıcı bulma süresi uzayabilir.

Yapı

8 daireli, tamamlanmış yeniden yapım projesi. Dış kabuk baştan yenilendi, iç mekânlar bir tasarım stüdyosuyla birlikte kurgulandı. Her daireye 1 otopark ve 1 depo veriliyor — bu seçkide otoparkı daire başına garanti eden tek proje.

Daire kurgusu

109–137 m² net, üç yatak odalı ve üç banyolu büyük daireler. Kat başına iki daire, dört kat. Seçkideki tek gerçek aile dairesi formatı.

Müsaitlik

8 dairenin 7'si satılmış. Tek müsait daire 2. katta: 137 m², üç yatak odası, 625.000 €.

Golden Visa

Tamamlanmış olduğu için 250.000 € rotasının tamamlanma koşulunu bugün karşılıyor; fiyat eşiğin çok üzerinde.

Yatırım tezi

137 m² için 625.000 € — m² başına yaklaşık 4.560 € ile seçkinin en düşük metrekare fiyatı. Riviera'da bu büyüklükte, otoparklı, depolu ve bitmiş daire arzı çok sınırlı; kıtlık primi zamanla bu dairenin lehine çalışır.

Riskler

Tek daire kaldı ve bütçe seçkinin en üst noktası. Büyük daireyi nakde çevirirken alıcı havuzu küçük dairelere göre daha dar; satış süresi uzayabilir.

Kime uygun

Kendi kullanımını da düşünen, Golden Visa'yı tek ve büyük bir daireyle çözmek isteyen aile. Çok daireli portföy kurmak isteyen için uygun değil.